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A próxima correcção imobiliária

bolha imobiliária
Written by A Carteira

Os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), referentes ao primeiro trimestre deste ano, revelaram dois recordes nacionais. Primeiro, o preço da habitação em Portugal subiu quase 8% em relação ao último periodo, um recorde absoluto desde que há medida de dados pelo INE. Por outro lado foram vendidas mais de 35 mil casas, o que é outro recorde num trimestre.

Recentemente, 3 bancos nacionais venderam alguns dos seus mais valiosos activos. A Bloomberg disse que “não se trata de uma coincidência” e Pablo Forero, líder do BPI, disse que o banco decidiu tirar partido do momento no mercado imobiliário.

O sector do imobiliário teve uma recuperação espectacular desde

O sector do imobiliário teve uma recuperação espectacular desde 2009 e com isso uma valorização tremenda. A valorização dos preços chegou mesmo a superar aquilo que seria um valor normalizado para a economia portuguesa. Por exemplo, construção nova em Lisboa pode passar os 10.000€ por metro quadrado, o que dá 1 milhão de euros para apartamentos com áreas “banais” de 100 metros quadrados. É hoje comum termos casas para a classe média que passem o milhão de euros, mas a economia portuguesa simplesmente não tem estrutura para tal.

O Banco de Portugal recentemente colocou um travão na subida acentuada dos preços, ao obrigar a banca a majorar a concessão de crédito habitação a 80% do valor de aquisição dos imóveis. O governo também reagiu, lançando recentemente um conjunto de medidas para o sector da habitação, que promovem o arrendamento sustentável (além de outras medidas, essencialmente do foro social).

Contudo, tem infelizmente havido muito pouca discussão sobre a possibilidade de uma bolha imobiliária e, mais concretamente, sobre as consequências de uma possivel correcção. Já houve vários alertas para bolhas imobiliárias e sobrevalorização, e ainda recentemente houve mais um, dado por economistas alemães. No entanto, os principais “players” do mercado não estão interessados em falar sobre uma possível bolha, alguns dos quais porque simplesmente não lhes é conveniente para o seu negócio. Mas a possibilidade de uma bolha é muito real, e historicamente ela é sempre “paga”, de uma forma ou outra, pelos contribuintes. Um exemplo, em 2009-2011 imensas famílias tiveram que entregar as suas casas aos bancos, exactamente porque não puderam pagar de volta os empréstimos, e em muitos casos as casas não valiam o montante em dúvida (este fenómeno foi mais visívelnos Estados Unidos, no mesmo período, devido à crise do sub-prime).

Em breve teremos uma correção imobiliária…

Na minha opinião, veremos a breve trecho uma correcção imobiliária em Portugal. Se será a 6, 12, 24 ou mais meses, nem eu nem ninguém saberá dizer. Mas convém termos este dado como uma certeza hoje, para evitarmos males maiores amanhã.

Com a subida da Euribor, teremos com certeza um aumento grande das prestações dos créditos habitação referentes aos imóveis que adquirem. Este aumento será acima de tudo notado em créditos novos, ou seja, créditos que começaram há relativamente pouco tempo, visto que é nestes que existirá mais influência de uma subida da Euribor.

A minha previsão é que a subida da Euribor vá gerar várias “entregas” de habitações à banca, devido ao aumento das prestações. Simplesmente foram adquiridas demasiadas habitações de forma muito rápida, o que não está em consonância com o crescimento (e solidificação) que a economia portuguesa teve no mesmo periodo. É que nada disto seria muito preocupante se a economia portuguesa tivesse maturado bastante.

… Só não sabemos é quando

A escala a que este fenómeno irá acontecer é completamente imprevisível, mas na próxima correcção económica veremos, infelizmente, um declínio acentuado da economia como um todo, um aumento de desemprego e o retorno de habitações à banca será apenas outra consequência.

Se está a pensar adquir uma habitação saiba que hoje o mercado possa estar muito sobrevalorizado, dependendo do mercado exacto onde investe. Iremos, na minha opinião, presenciar correcções desses mercados a curto prazo, e deverá pensar – quer pense em habitação própria ou habitação para investimento – se realmente será o momento certo para fazer esse investimento.

Artur Mariano, PhD é investigador, co-fundador da ArrowPlus, uma empresa para consultoria em imobiliário e o autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão. Investidor imobiliário há mais de 10 anos, e actualmente com dezenas de fracções, tem experiência em vários sectores do investimento imobiliário e ajuda a investidores a começar com o investimento imobiliário ou a chegar ao nível seguinte.

Sobre o autor

A Carteira

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